Azon gondolkodtunk, milyen jól esne egy kis saját termelésű paradicsom, néhány szem szőlő, jól jönne a levesbe egy kis bio-zöldség?  Vagy olyan helyet keresünk, ahová meg tudjuk hívni a barátokat egy kellemes grillezésre, a gyerekek/unokák/a kutya szaladozhat a friss levegőn? Esteleg ki is néztünk már egy (zárt)kertet a település szélén, amin talán még egy kis házikó is van? Azt követően, hogy az árban is sikerült megállapodnunk a tulajdonossal, ideje, hogy felvegyük a kapcsolatot az ügyvéddel.  Ha az ügyvéd a tulajdoni lap alapján nyomatékosan felhívja figyelmünket, hogy az ingatlan művelés alól nincs kivéve, akkor az bizony a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozik. Ha így jártunk, arra az esetre nem árt tisztában lennünk a termőföld vásárlás menetével, mert hosszú és bürokratikus folyamat előzi meg mire az első saját palántákat elültethetjük a kertben.

A Földforgalmi törvény bonyolult eljárásrendjét kell alkalmazni ugyanis a föld fekvésétől függetlenül (belterület/külterület) minden olyan területre, amelyet a földhivatal szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban tart nyilván. Amennyiben tehát a kinézett kiskert tulajdoni lapján ezen művelési ágak egyikét fedezzük fel, az alábbiak szerint sajnos hosszadalmas eljárásra kell számítanunk.

Ennek első lépése, hogy az eladóval való szóbeli megállapodás után megegyezésünket az okiratszerkesztő ügyvéd megfelelő formába öntse, és elkészítse az adásvételi szerződést. A szerződésben számos olyan rendelkezést fel kell tüntetnie, amelyeket a jogszabály előír, és amelyek első hallásra/olvasásra nehezen érhetőek lesznek számunkra. Kiskert (művelés alól ki nem vett zártkert stb.) vásárlása esetén tudnunk kell, hogy ezek a szabályok elsősorban a professzionális, a földdel hivatásszerűen foglalkozó személyek (pl. földművesek) termőföld vásárlására lettek kidolgozva, de a földművesnek nem minősülő, komolyabb mezőgazdasági termelésre nem alkalmas földek vásárlására is egyaránt alkalmazni kell. Az okiratszerkesztő ügyvéd el fogja magyarázni nekünk ezeket a speciális előírásokat, ha valamit nem értünk, bátran kérdezzünk!

Fontos, hogy az esetek döntő többségében ilyen ingatlanoknál a szerződés megkötésekor általában még nem kerül kifizetésre a (teljes) vételár, hiszen, ebben az időpontban még nem lehetünk biztosak abban, hogy mi leszünk a „befutók”, és mi vásárolhatjuk meg az ingatlant.

Az adásvételi szerződés megkötését követően az iratokat ugyanis be kell adni a kormányhivatal földhivatali főosztályához ún. előzetes jóváhagyásra. Ennek során a földhivatal megvizsgálja a szerződést (erre 15 napja van), átnézi az iratokat, és amennyiben nincs olyan előzetes ok, amely alapján meg kellene tagadnia a szerződés jóváhagyását, akkor megküldi az érintett jegyzőnek a szerződés közzététele érdekében. Ez az ún. kifüggesztés. A kifüggesztés során a szerződést ki lehet tűzni az érintett polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is, de a közzététel hivatalosan ma már elektronikusan történik, az ún. kormányzati portálon.

Erre az internetes oldalra kerül tehát feltöltésre az adásvételi szerződésünk. Miután érzékeny személyes adatainkat törölték belőle, erre az internetes oldalra kerül tehát feltöltésre az adásvételi szerződésünk 60 napra. Ez a 60 nap áll rendelkezésére az elővásárlásra jogosultaknak arra, hogy jelezzék azon igényüket, hogy ő kívánják megvásárolni az általunk kinézett az ingatlant.

Elővásárlásra jogosultból pedig van bőven, az elővásárlásra jogosultak körének, az elővásárlási jogosultságok rendszerének ismertetése meghaladja ezen írás kereteit, a lényeg, hogy elsősorban a földművesek számára kívánták biztosítani azt a lehetőséget, hogy termőföldet vásárolhassanak Magyarországon.

A 60 nap leteltét követően az adásvételi szerződés és a kapcsolódó anyagok ismét visszakerülnek a földhivatalhoz a szerződés jóváhagyására. Amennyiben a 60 napon belül elővásárlásra jogosult (esetleg több elővásárlásra jogosult is) jelentett be vásárlási szándékot a föld vonatkozásában, a hivatalnak döntenie kell abban a kérdésben is, hogy kivel hagyja jóvá a szerződést. Bár kiskerteknél meglehetősen ritka, de így még az is előfordulhat, hogy hiába a sok hónapos várakozás, végül még sem tudjuk megvásárolni a kinézett ingatlant.

Éppen ezért szoktuk felhívni a figyelmet arra, hogy föld vásárlása esetén a hatósági jóváhagyást megelőzően vételár(rész) kifizetése vagy az ingatlan birtokba vétele fokozott kockázattal jár, hiszen amíg a földhivatal végleges áldását nem adja az ügyletre, nem lehetünk biztosak benne, hogy miénk lesz a föld.

Ha minden a tervek szerint halad, akkor a szerződés megkötését követő kb. fél éven belül minden akadály elhárul, és most már a megfelelő biztonsággal kifizethetjük a teljes vételárat, birtokba vehetjük az ingatlant és elültethetjük az első palántáinkat, meghívhatjuk a társaságot arra a régóta tervezett kerti partira.

Közben az ügyvéd még intézi a tulajdonosváltozás átvezetését, és 60 napon belül várhatjuk a földhivataltól a határozatot arról, hogy végre tulajdonunkba került az ingatlan.

Amennyiben termőföldet (zártkertet) kíván vásárolni, forduljon hozzánk bizalommal!