Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adózása (SZJA)

Hogyan alakul az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adózása (SZJA) ingatlan eladása esetén? Ingatlan adásvétele esetén, mielőtt elfogadnánk a vételi ajánlatot (különösen akkor, ha másik lakást szeretnénk vásárolni) érdemes átgondolni, hogy milyen összeg marad ténylegesen a zsebünkben a vevő által fizetett vételárból. Számolnunk kell tehát pl. a fizetendő ingatlanközvetítői jutalékkal, amely kapcsán a matematika egyszerű, annak mértékét az ingatlanközvetítői megbízási szerződés általában százalékos összegben határozza meg, amelyet a bruttó vételár figyelembevételével kell kalkulálnunk. Bonyolultabb a számítás abban az esetben, ha a vételár után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk merül fel. 

De mikor is kell adót (SZJA) fizetnünk a kapott vételár után? Elsőként azt kell megvizsgálnunk, hogy mikor szereztük meg a most eladott ingatlan tulajdonjogát? Amennyiben az ingatlanszerzésre az eladást évét megelőző 5 éven túl kerül sor, úgy fellélegezhetünk, további teendőnk nincs, sem a bevételt bevallanunk, sem adót fizetnünk nem kell. 

Felmerülhet bennünk, hogy mikortól is kell ezeket a határidőket számítani pl. a szerződéskötéstől vagy attól az időponttól, amikor a nevünkre került az ingatlan a Földhivatalban stb. A helyes válasz az, hogy az az időpont az irányadó, amikor a most eladott ingatlan adásvételi (ajándékozási stb. szerződése) a Földhivatalba benyújtásra került. E körben az ingatlan tulajdoni lapja nyújt segítséget, ha nem boldogulnánk vele, nyugodtan kérjünk segítséget az adásvételt lebonyolító ügyvédtől. 

Öröklés esetén a jövedelem megszerzésének időpontja az örökhagyó halálának az időpontja. Ha azt állapítjuk meg, hogy még benne vagyunk az 5 éves időszakban, a következő kérdés, amit tisztáznunk kell, hogy milyen jogcímen szereztük meg a most eladott ingatlant. Más-más a számítás alapja ugyanis akkor, ha az ingatlant adásvétellel, ajándékozással vagy örökléssel szereztük. 

Adásvétel esetén az ingatlan vásárláskori értékéből kell kiindulnunk. Öröklésnél – ha szabtak ki illetéket, akkor ez a kiindulási érték, ha öröklési illetéket nem szabtak ki, akkor a hagyatéki eljárásban megállapított érték (ezt a hagyatékátadó végzés tartalmazza.) 

Ajándékozásnál, ha szabtak ki illetéket, akkor itt is ez a kiindulási érték, ha ajándékozási illetéket fizetnünk nem kellett, akkor az eladási ár 75%-a kiindulási értékünk. 

A fizetendő adó mértékénél elsőként azt kell kiszámítanunk, hogy a kiindulási értéknél mennyivel drágábban sikerül eladni az ingatlant. Ha kivontuk az eladáskori vételárból a kiindulási értéket, (amennyiben azt a későbbiekben írtak szerint csökkenteni nem tudjuk) ez az összeg lesz az adófizetés alapja. 

A különbözettel szemben vannak elszámolható tételek (pl. az ingatlanra fordított (és számlával igazolható) értéknövelő beruházások, a vásárláskor fizetett illeték stb.), ezeket a különbözetből le lehet vonni. Ha tehát 5 éven belül drágábban adjuk el az ingatlant, mint amennyiért az megszereztük, és a fentiekben írtak szerint pozitív értékkülönbözet jön ki eredményként, azt kell megvizsgálnunk, hogy az ingatlan megszerzését követő hányadik évnél járunk. 

Ha tehát a fentieknek megfelelően az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, a fentieknek megfelelően az adófizetés alapja a számított összeg 
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben, 
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben, 
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben, 
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben, 
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben. 

A fizetendő adó a számított összeg 15%-a.  

Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie. 

Az esetlegesen bevallandó és fizetendő SZJA-n kívül azt is érdemes végig gondolnunk, hogy fizetünk -e a helyi önkormányzatnak az ingatlan után építményadót (kommunális adót). Ingatlanhoz fűződő helyi adó esetén a tulajdonosváltozást az önkormányzat részére a helyben szokásos módon az eladás évét követő év január 15-ig kell bejelentenünk. 

Jelen cikk nem minősül teljeskörű tájékoztatásnak, jogi tanácsadásnak, így az egyedi ügyek tekintetében mindenképpen javasoljuk a hivatkozott jogszabályok teljeskörű áttekintését, bonyolultabb esetekben adózási kérdésekben járta szakember felkeresését, de közvetlenül a NAV ügyfélszolgálatánál is érdeklődhetünk. 

Image by Freepik