Rendkívül sokrétű élethelyzet az, amelynek során egy ingatlan kapcsán közös tulajdon alakulhat ki, ezek felsorolása nem is célunk, de közismert, hogy egy közös vásárlás, vagy öröklés esetében közös tulajdon alakul ki, de az is elég gyakran előfordul, hogy esetleg nem sikerül társasházzá alakítania a lakóknak az épületet, vagy ha sikerül is, pl. a mélygarázs továbbra is közös tulajdonban marad. A közös tulajdon kapcsán sajnos az a tapasztalat, hogy gyakran táptalaja a tulajdonostársak közötti vitáknak, így nem árt tisztában lennünk annak használata kapcsán az alapvető előírásokkal.
Ingatlanon fennálló közös tulajdon esetén a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan tulajdoni lapján, annak a II. részében találhatjuk meg az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadok mértékét.
A közös tulajdon használata általában a tulajdoni hányadhoz igazodik, attól azonban akár el is térhet, ha ezt pl. az épület elhelyezkedése, a terepviszonyok és az épületrészek közötti különbözet indokolja vagy a felek így állapodnak meg.
Gyakran kellemetlen érzéseket szül, és viták forrása lehet, amikor este hazatérve azt tapasztalja valaki, hogy szomszédja a közös tulajdonban lévő udvaron az ő jól megszokott „helyére” parkolt. Amennyiben a felek kifejezetten nem állapodtak meg ebben a kérdésben, úgy megszokás ide vagy oda, a jogszabály úgy fogalmaz, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
A közös telek parkolásra való használata a közös használatú ingatlanrészből nem állandó jelleggel von el területet. A gépkocsi fölé emelt fedett kocsibeálló azonban, amely akkor is a helyén marad, ha a gépkocsi nem áll benn, már olyan helyzetet eredményez, amely a közös ingatlanrészből területet maradandóan von el, és tesz kizárólagos használat tárgyává.
A jogviták elkerülésének legegyszerűbb módja, ha a tulajdonostársak ún. használati megállapodás keretében ebben a kérdésben valamilyen módon egymással megegyeznek, erre vonatkozóan szerződést kötnek. Az ilyen, a birtoklást és használatot rendező szerződés tartalmát a felek szabadon alakíthatják ki, erre vonatkozóan a jogszabály kötelező elemeket nem állapít meg. Amennyiben szakszerű, ügyvéd által ellenjegyzett szerződés keretében kívánják szabályozni a közös tulajdon használatát, irodánk elkészíti a szükséges megállapodást. Ha a felek az ingatlan természetben való megosztásában állapodnak meg, úgy ezen megállapodásoknak elkerülhetetlen melléklete egy térképvázlat, amelyen feltüntetésre kerül, hogy egy adott terület kapcsán melyik tulajdonos jogosult a kizárólagos használatra.
Ez a használati megállapodás kényszer megállapodást jelent a kisebbségi tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak számára, csak szűk körben támadhatják meg a szerződést. A tulajdonostársak használati szerződése – amennyiben ezt a megállapodásban kikötötték – a jogutódokra is kiterjedhet. A szerződéssel szabályozott ingatlanhasználat egyoldalú megváltoztatására nincs lehetőség. Ha a tulajdonostársak a közös tulajdonban álló dolog használata és birtoklása kérdésében megállapodtak, ez a megállapodás egyoldalúan, önkényesen nem változtatható meg.
A tulajdonostársak – ha eltérően nem rendelkeznek – általában egyszerű szótöbbséggel határoznak a közös tulajdont érintő kérdésekben. Minden tulajdonostársat tulajdoni hányada arányában illeti meg szavazati jog. A szavazás módját a jogszabály nem határozza meg, az lehet írásbeli, de szóbeli is.
Van azonban néhány kérdés, amelynél valamennyi tulajdonostárs belelegyezése, a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges. Ilyen pl. az egész dolog feletti tulajdonjog átruházása vagy az egész dolog megterhelése.
Amennyiben a „leszavazott” kisebbségben maradt tulajdonostársak úgy érzik, hogy számukra hátrányos határozat született, úgy a kisebbség a határozatot a bíróságnál megtámadhatja. A megtámadásnak a határozat végrehajtására nincs halasztó hatálya; a bíróság a végrehajtást szükség esetén felfüggesztheti.
Ha a tulajdonostársak között vita alakul ki, és nem tudják maguk rendezni a közös tulajdon használatának kérdését, úgy szintén csak a bírósági út marad. Ebben az esetben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére a közös tulajdon használatát ítélettel minden tulajdonostársra kötelező módon szabályozza.
http://Image by Oleksandr Ryzhkov on Freepik