Elővásárlási jog (vagy ahogyan kevésbé szakszerűen nevezik: elővételi jog) kapcsán gyakran meglepetésként éri a szerződő feleket az, hogy annak előírásai nagyban korlátozhatják a felek szerződéses akaratát. Érthető a szerződő felek szándéka, hogy ha már sikerült egymással megállapodniuk egy ingatlan adásvételében, akkor végső soron köztük jöjjön létre a szerződés, hiszen a vevő szeretné az ingatlant, és gyakran az eladónak sem közömbös például, hogy kié lesz hőn szeretett lakása, függetlenül attól, hogy vételárat megkapja.

 

Mikor és kinek lehet elővásárlási joga?

Elővásárlási jog alapulhat jogszabályon (pl. közös tulajdon esetén), de a felek szabad akaratukból, szerződéssel is alapíthatnak egymás javára ilyen jogot. Ingatlanügyleteknél leggyakrabban akkor találkozhatunk az elővásárlási joggal, amikor a társasházban lévő, közös tulajdonban lévő kocsibeálló kerül értékesítésre, de pl. a társasházi alapító okiratban a lakások kapcsán is köthetnek ki ilyen jogot a tulajdonosok, vagy akár egy több lakást magába foglaló épület is lehet közös tulajdonban, ha a társasházzá alakulás feltételei nem állnak fenn, vagy az sikertelen volt.

Mi a teendő elővásárlási jog esetén?

Amennyiben az eladó olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, azt teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal. Ez a kötelezettsége az eladónak akkor is fennáll, ha az elővásárlásra jogosult korábban úgy nyilatkozott, hogy ezen jogával élni nem kíván, az elővásárlási jogról előre lemondani nem lehet, csak a konkrét ajánlat ismeretében tehet bárki ilyen nyilatkozatot. Fontos, hogy a végleges ajánlatot kell közölni, az ajánlat közlését követően további alkunak helye nincs.

Az ajánlat megküldése a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó az elővásárlási jog gyakorlására való felhívással együtt az adásvételi szerződést küldi meg.

Hogyan kell az elővásárlási felhívást megküldeni?

Kis létszámú elővásárlásra jogosult esetén, ha őket személyesen is el tudjuk érni, akkor a legegyszerűbb módja személyesen felkeresni őket, átadni az ajánlatot és aláíratni velük az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot.

Ha ugyanis az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.

Távollévők között ennek gyakorlatilag még mindig a postai, tértivevényes küldemény az egyetlen célszerű és elfogadható formája, más módszerrel kísérletezni nem igazán érdemes, mert az ajánlat szabályszerű közlését a földhivatal felé elsősorban ezzel lehet igazolni.

Az ajánlatot, még azzal a leendő tulajdonossal is közölni kell, akinek a tulajdonjogát még nem jegyezték be, csak széljegyen szerepel a tulajdoni lapon.

Speciális szabályokat találunk a társasházi közös tulajdonban lévő (mély)garázsban lévő kocsibeállók kapcsán. Ha ugyanis az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti garázs, akkor a tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. Ehhez a nyilatkozathoz mellékelni kell a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját, valamint a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását tartalmazó eredeti példányát.

Mikor nem kell közölni az ajánlatot?

Az eladónak kivételesen mégsem kötelező közölnie az általa kapott ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. A jogosult tartózkodási helyének ismeretlen volta nagy valószínűséggel felmenti a tulajdonost az ajánlat közlése alól, bár egyetlen, vagy csekély számú jogosult esetén némi kutatómunka elvárható tőle. A bejegyzéshez a Földhivatal számára elegendő lehet a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

Ha az eladó előtt ismert az elővásárlásra jogosultnak a lakcímkártyáján szereplő – azaz a személyiadat- és lakcímnyilvántartás szerinti – érvényes lakcíme, akkor arra kell megküldenie a vételi ajánlatot.

Ha az eladó előtt nem ismert az elővásárlásra jogosultaknak a személyiadat- és lakcímnyilvántartás szerinti lakcíme, és úgy dönt, hogy a tulajdonostársaknak a tulajdoni lapon feltüntetett lakcímére küldi meg a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását, előfordulhat, hogy „elköltözött” jelzéssel érkezik vissza a küldemény. Ebben az esetben a vételi ajánlat nem tekinthető közöltnek, ez a körülmény ugyanakkor alkalmas lehet arra, hogy alátámassza a szerződő feleknek a fentiekben írt nyilatkozatát.

Milyen határidőt kell adni a nyilatkozatra?

Az elővásárlási jog gyakorlására megfelelő határidőt kell biztosítani. Ezen időszak alatt az eladót ún. ajánlati kötöttség terheli. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlati kötöttség ideje alatt nem tesz elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos a dolgot a szerződésben írtaknak megfelelően vagy annál az eladó számára kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. Ezen ajánlati kötöttség időtartama alatt azonban nincs lehetőség a szerződés módosítására, a vételár megemelésére, az eladó nem gondolhatja meg magát stb. Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

Az ajánlati kötöttség időtartamára vonatkozóan nincs fix, napokban meghatározott jogszabályi határidő, azt a tulajdonos határozhatja meg, a gyakorlatban egy átlagos vételárú ingatlan esetén kb. 15 napos határidő már megfelelő lehet. Fontos, hogy az ajánlati kötöttség időtartamát attól az időponttól számíthatjuk, amikor átvette a felhívást az elővásárlásra jogosult. Az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata csak akkor eredményezi a szerződés létrejöttét, ha az meg is érkezik az eladóhoz az ajánlati kötöttség időtartamának lejárta előtt.

Mit tehet az elővásárlásra jogosult?

Az elővásárlási jog jogosultjának csak két lehetősége van: vagy nem él jogával, vagy azzal a tartalommal hozza létre a szerződést elfogadó nyilatkozatával, amilyen ajánlatot kapott. Nem kötheti feltételhez az elfogadó nyilatkozatot, és csak teljes terjedelmében fogadhatja el az ajánlatot, azon nem módosíthat, nem kérhet, pl. részletfizetést, ha az eredeti ajánlat szerint a vételárat egy összegben kell kifizetni.