Az “élvezeti” jogról

Nem, kedves érdeklődő, ebben a bejegyzésben semmi pikantériát nem fog találni. Egy olyan jogintézményről szól a bejegyzés, amelynek hivatalos és szakszerű neve „haszonélvezeti jog”, de népnyelv gyakran nevezi „élvezeti jognak” még manapság is, annak ellenére, hogy egy római jogi gyökerekkel rendelkező jogintézményről van szó.

Senkit nem szeretnénk a jogtörténettel untatni, de már Paulus, a híres, i.sz. 3. században élt római jogtudós megragadta e jogintézmény lényegét: „a haszonélvezet idegen dolgokon fennálló használati és gyümölcsöztetési jog a dolgok állagának épségben tartása mellett” (Földi-Hamza: A római jog története és institúciói)

Ettől nem sokkal tér el a haszonélvezeti jognak a hatályos Ptk-ban rögzített meghatározása:

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.

Ennek a bejegyzésnek nem célja a haszonélvezeti jog jogintézményének teljes körű ismertetése, inkább a gyakorlatban felmerülő kérdésekkel szeretnénk foglalkozni. E kérdések jelentős része az ingatlan haszonélvezőjének és tulajdonosának viszonyára vonatkozik, sokszor felmerül a kérdés, hogy mire jogosult a haszonélvező, mire jogosult a tulajdonos. El lehet –e adni a haszonélvezettel terhelt ingatlant? Meg tud –e “szabadulni” a tulajdonos a haszonélvezőtől? Hogyan szűnik meg a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog alapulhat szerződésen, de nem csak szerződésben lehet haszonélvezeti jogot kikötni, hanem pl. a túlélő házastárs jogszabályon alapuló özvegyi joga is lényegében haszonélvezeti jogot takar. Ingatlanon alapított haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog földhivatali bejegyzése is szükséges, ha ez elmarad, akkor az a haszonélvezeti jog érvényesíthetőségét nagyban megnehezíti.

Haszonélvezeti jogot nem lehet korlátlan időre alapítani. A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn (holtig tartó haszonélvezeti jog). Jogi személy javára haszonélvezeti jog korlátozott időre, de legfeljebb ötven évre engedhető; a határozatlan időre alapított haszonélvezeti jog ötven évig áll fenn.

Megszűnik –e a haszonélvezeti jog, ha eladásra kerül az ingatlan?

Főszabály szerint nem, a haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad. Más kérdés, hogy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása a hétköznapi ingatlanforgalomban igen ritka, hiszen így az ingatlant megvásárló új tulajdonos számára a puszta tulajdonjogon kívül nem sok jogosítvány marad, nem tudja használni, bérbe adni stb. az ingatlant.

Természetesen semmi akadálya nincs annak, hogy a haszonélvező a haszonélvezeti jogáról a tulajdonos javára ellenérték fejében vagy ingyenesen lemondjon, azonban előtte célszerű tájékozódni, mert mind a haszonélvezeti jog alapítása, mind az arról való lemondás járhat adó illetve illetékfizetési kötelezettséggel.

Lakóingatlant terhelő haszonélvező jogosult tehát a más személy tulajdonában lévő lakást birtokában tartani (abba beköltözni, abban lakni), használni, hasznosítani és hasznait szedni (pl. bérbe adni).

A haszonélvezeti jog nem forgalomképest, azt nem lehet eladni, nem lehet másra átruházni, de a haszonélvező jogosult a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását másnak átengedni. Ha ez ingyenesen történik (pl. a haszonélvező szívességi lakáshasználatba adja az ingatlant valakinek) ehhez nem szükséges a tulajdonos hozzájárulása (csak értesíteni kell a tulajdonos.) Abban az esetben viszont, ha a haszonélvező pl. pénzért kívánja bérbe adni az ingatlant, a tulajdonosnak egyfajta előbérleti joga van. A haszonélvező harmadik személynek csak akkor adhatja bérbe az ingatlant, ha a tulajdonos ugyanilyen feltételekkel nem kívánja azt használatba venni.

Mire jogosult/köteles a haszonélvez illetve a tulajdonos?

A haszonélvezeti jog a fentiek alapján egy igen erős jogosítvány, de komoly kötelezettségek is társulnak hozzá. A haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek. Ha tehát a haszonélvező lakik az ingatlanban, egyértelműen őt terheli a lakás rezsiköltsége, a közös költség, és minden egyéb a lakáshoz kapcsolódó teher.

A haszonélvező köteles a tulajdonost a dolgot fenyegető veszélyről és a beállott kárról értesíteni, köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos a veszély elhárításához vagy a kár következményeinek megszüntetéséhez a szükséges intézkedéseket megtegye.

A haszonélvezőnek kizárólag a dolog rendes fenntartásával kapcsolatos költségeket kell állnia. A rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok elvégzése és annak költségeinek viselése a tulajdonost terhelik. A haszonélvező azonban csak akkor jogosult a rendkívüli javítási és helyreállítási munkákat maga elvégezni, vagy elvégeztetni, ha erre előbb a tulajdonost (írásban) felszólítja, és a felszólítás eredménytelen marad.

Előfordulhat olyan eset, amikor a haszonélvező az ingatlanban olyan beruházásokat végez, amelyek az ingatlan értékét növelik. Ezek a beruházások végső soron a tulajdonost gyarapíthatják, így e beruházások megtérítésére lehet őt kötelezni, de csak a haszonélvezeti jog megszűnését követően.

A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni, természetesen csak olyan formában, hogy az ne járjon a haszonélvező zaklatásával. Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, a tulajdonosnak előbb tiltakoznia kell (ezt célszerű írásban megtenni) Ha ez nem vezet eredményre, akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet. Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti.

A haszonélvező a dologban bekövetkezett károkért felelősséggel tartozik. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést azonban a haszonélvező nem köteles megtéríteni.

Hogyan szűnik meg a haszonélvezet?

A haszonélvezet megszűnik a határozott időtartam lejártával, a haszonélvező halálával (vagy cég esetén jogutód nélküli megszűnésével) továbbá ha a haszonélvező szerzi meg a dolog tulajdonjogát.

A haszonélvezeti jogot a fentebb írtak szerint úgy is meg lehet szűntetni, hogy a haszonélvező és a tulajdonos okiratban megállapodik arról, hogy a haszonélvező a tulajdonos javára a haszonélvezeti jogáról lemond. Ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog megszűntetéséről szóló megállapodást a Földhivatalba is be kell nyújtani, mert ilyen esetekben a haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásból való törléssel szűnik meg.

A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni.

Comments are closed.